Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) năm 2022 - Những vấn đề cần được làm rõ

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) năm 2022 so với năm 2013 đã có 11 vấn đề mới được đưa ra, tuy nhiên nội dung cốt lõi của những điều khoản mà người dân, doanh nghiệp, nhà đầu tư liên quan đến quy hoạch sử dụng đất cho các dự án dân cư, khu công nghiệp và các công trình công cộng thì vẫn chưa được làm rõ.

Dự thảo Luật sửa đổi chưa đáp ứng được thực tế và chưa hoàn toàn phù hợp với nhu cầu của xã hội

Nhu cầu thực tế của xã hội luôn vận động và phát triển không ngừng. Để nói là Luật Đất đai “sửa đổi” lần này đã đáp ứng đươc nhu cầu của xã hội chưa, thì câu trả lời chắc là chưa. Thứ nhất, cơ quan soạn thảo chỉ là một nhóm người, chủ yếu làm việc trong văn phòng và tiếp nhận thông tin từ các cơ quan chuyên trách trực thuộc báo cáo nên ít va chạm với cuộc sống hằng ngày của người dân và xã hội, chưa nắm bắt được hết nhu cầu, diễn biến của cuộc sống đặc biệt nhạy cảm nhất là vấn đề liên quan đến đất đai, đến quy hoạch đầu tư xây dựng và thu hồi đất… Bởi vậy nên giờ đây cơ quan dự thảo và Quốc hội rất cần đến người dân, doanh nghiệp và cộng đồng xã hội tham gia góp ý vào dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) 2022.

Một góc nhìn thực tế qua việc đầu tư nhiều dự án tại Việt Nam, trong đó có dự án tại Hải Dương liên quan đến đất đai 

Tôi đã đầu tư vào Việt Nam nói chung và Hải Dương nói riêng hơn 20 năm, bất cứ dự án nào cũng liên quan đến đất đai để xây dựng nhà máy, hãng xưởng. Từ đó, tôi cũng đã hiểu được một phần những khó khăn, bất cập của Luật khi đụng chạm đến vấn đề giải phóng mặt bằng và công tác đền bù cho người dân có đất trong diện thu hồi để thực hiện dự án. Không những thế, Luật quy định của các bộ, các cơ quan có liên quan luôn chồng chéo, đôi khi đối kháng nhau dẫn đến doanh nghiệp muốn làm tốt, muốn hoàn thành nghĩa vụ của mình với Nhà nước cũng gặp khó khăn. Thủ tục hành chính liên quan đến đất đai nhiều khi nhiêu khê và phức tạp, từ đó dẫn tới hệ luỵ phát sinh, để giải quyết hệ luỵ này là một vấn đề vô cùng nan giải và mất thời gian. Điều đó gây khó cho doanh nghiệp, cho cơ quan chức năng thực thi công vụ.

Luật Đất đai (sửa đổi) đã có điều khoản nói về việc Việt kiều mua nhà, thừa kế, tuy nhiên còn nhiều vấn đề cốt lõi có liên quan chưa được làm rõ

Chúng ta phải nhớ một điều quan trọng là có mua, có bán, có chuyển nhượng và thừa kế nhưng trong Luật Đất đai (sửa đổi) 2022 Ban dự thảo luật không nói đến việc bán, chuyển nhượng và thừa kế cho bà con Việt kiều, đây là một nút thắt cần tháo gỡ ngay và luôn trước khi Luật được thông qua. Nếu Luật không thay đổi là trái với nhu cầu thực tế, trái với kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Chúng ta đã biết Luật sửa đổi 2013 nội dung của Điều 191 Luật Đất đai 2013 đã nêu rõ nếu thuộc một trong các trường hợp sau đây, các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đồng nghĩa với đó, quyền sử dụng đất không được chuyển nhượng khi thuộc trường hợp: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài: Không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng, cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất”. Thiết nghĩ khi bà con Việt kiều không có nhu cầu sử dụng nữa, hoặc vì lý do cần thiết phải bán, phải chuyển nhượng hoặc cho, tặng, thừa kế sẽ xử lý như thế nào khi Luật không cho phép.

Một góc độ liên quan đến tiêu chí hài hoà lợi ích của các bên tham gia, cần được minh bạch khi đưa vào Luật tránh khiếu kiện và tranh chấp xảy ra

Luật Đất đai (sửa đổi) còn có nhiều bất cập cần tháo gỡ: nhu cầu nhà ở xã hội, khu đô thị mới, khu dân cư và đặc biệt nhà ở cho người thu nhập thấp là công nhân, người lao động trong các khu, cụm công nghiệp là điều cần thiết. Nhưng chúng ta bỏ giá trần với tiêu chí hài hoà lợi ích của doanh nghiệp và người dân bị thu hồi đất sẽ dẫn đến việc giá thành bị lên cao không kiểm soát được, khi giá cao và không thống nhất giữa các hộ trong khu vực đền bù giải phóng mặt bằng thì mặc nhiên thời gian triển khai, thực hiện dự án kéo dài, khiếu kiện cũng từ đó phát sinh.

Chúng ta muốn người thu nhập thấp có căn hộ vừa với thu nhập, đủ khả năng chi trả, nhưng chủ đầu tư phải đền bù cao, cơ sở hạ tầng đạt chuẩn bắt buộc theo quy định của Luật xây dựng cao hơn, mật độ xây dựng thấp, công trình phúc lợi phải tốt… từ đó không thể có giá thành thấp để đáp ứng được tiêu chí do Nhà nước đặt ra.

Thủ tục pháp lý có liên quan không chỉ là đất đai, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền trên đất mà còn liên quan đến Luật Đấu giá, Luật Đấu thầu, muốn đấu giá, đấu thầu Luật cũng quy định phải là “đất sạch” do Nhà nước quản lý. Nhưng trên thực tế thì Nhà nước không có “đất sạch” mà doanh nghiệp vẫn phải đàm phán và đền bù trực tiếp cho người dân. Khi doanh nghiệp thoả thuận đền bù xong cho người dân mất nhiều thời gian, công sức và tiền bạc vẫn phải thông qua thủ tục đấu giá, đấu thầu, mặc nhiên có nhiều doanh nghiệp khác cũng tham gia đấu giá, đấu thầu theo quy định của pháp luật sẽ phức tạp vô cùng trong việc xác định ai được là chủ đầu tư, mặt khác các thông tư, nghị quyết khác có liên quan đến đầu tư xây dựng trong lĩnh vực bất động sản, khu công nghiệp… luôn có xung đột và chồng chéo.

Nếu Luật Đất đai (sửa đổi) không làm rõ, không giải toả được những bất cập có liên quan thì cho dù Luật có được Quốc hội thông qua trong năm nay vẫn sẽ không đáp ứng được nhu cầu của các đối tượng được thụ hưởng cũng như tiêu chí của Chính phủ, Quốc hội đã đặt ra.

Nói tới việc hài hoà lợi ích của: người dân bị thu hồi đất; lợi ích của người có nhu cầu mua nhà, quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền trên đất; lợi ích của Nhà nước; lợi ích của doanh nghiệp đầu tư… là bài toán nan giải, cần có thời gian “cần và đủ” để xây dựng Luật Đất đai (sửa đổi) cho đúng, trúng, chuẩn và phù hợp với nhu cầu thực tế của xã hội, xu thế tiến bộ trên thế giới.

Nguồn lực của bà con kiều bào đối với thị trường bất động sản của Việt Nam là rất nhiều tiềm năng

Mỗi năm kiều hối chuyển về Việt Nam gần 20 tỷ USD. Nguồn vốn của kiều bào là “tiền tươi, thóc thật” được đánh giá dồi dào, mong muốn mua nhà, đất để ở, để kinh doanh lớn. Đây cũng là một kênh huy động vốn quan trọng để giải quyết dòng tiền trong xã hội, trong khi thị trường bất động sản đang rất khó khăn về tài chính. Việc bổ sung quy định về việc mua, bán, trao tặng nhà ở, đất ở đối với kiều bào cũng như mở rộng diện đất ở, nhà ở kiều bào được mua, bán, trao tặng vừa thỏa mãn được nhu cầu của kiều bào và người thân, vừa thu hút được nguồn vốn lớn, vừa tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, đồng thời lại xóa được mặc cảm bị phân biệt, đối xử khác với người trong nước.

Nhà nước đặt ra mục tiêu đến năm 2050, Việt Nam là nước phát triển, thu nhập cao, xã hội công bằng, dân chủ, văn minh. Muốn thực hiện được mục tiêu này, Việt Nam phải huy động tốt nhất nguồn lực của của hơn 5,3 triệu người Việt Nam ở nước ngoài cùng 100 triệu đồng bào trong nước. Điều này cũng đã được khẳng định trong Nghị quyết Đại hội lần thứ XIII của Đảng.