Đầu tiên là mâu thuẫn giữa Luật Đất đai năm 2013 và Luật Đấu thầu năm 2013 trong việc lựa chọn nhà đầu tư thông qua đấu giá đất, đấu thầu dự án có gắn liền với QSDĐ. Luật Đấu thầu năm 2013 chưa quy định rõ đấu thầu đối với loại đất nào (đã được hoặc chưa được giải phóng mặt bằng) mà chỉ quy định về các trường hợp, trình tự, thủ tục đấu thầu dự án; trong khi Luật Đất đai năm 2013 quy định về các trường hợp đấu giá QSDĐ.
Tuy nhiên, cả hai luật này đều chưa có quy định thống nhất về trường hợp đã đấu thầu dự án thì có phải đấu giá QSDĐ hay không và trường hợp đã đấu giá QSDĐ thì có phải đấu thầu dự án không?
Một trong những lỗ hổng lớn nhất về pháp luật đấu thầu chính là quy định liên quan đến việc đấu giá QSDĐ trong cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước (DNNN). Tình trạng chuyển đất công thành đất tư không thông qua đấu thầu mà chỉ định giá trực tiếp hoặc xác định giá đất khi cổ phần hóa DNNN trở nên khá phổ biến. Pháp luật đất đai hiện hành chỉ quy định việc đấu giá QSDĐ đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất mà chưa quy định chặt chẽ, bắt buộc phải đấu giá đối với đất do doanh nghiệp đang quản lý, sử dụng khi chuyển mục đích sử dụng. Việc quy định về đối tượng được giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá tại Khoản 2 Điều 118 của Luật Đất đai năm 2013 cũng còn khá rộng, chưa cụ thể.
Cộng với đó là những bất cập, thiếu minh bạch trong việc xác định giá đất không sát giá thị trường là kẽ hở cho tiêu cực, gây thất thoát ngân sách nhà nước khi chuyển QSDĐ từ DNNN sang tư nhân thông qua cổ phần hóa, sau đó chuyển mục đích sử dụng đất mà không phải đấu giá trong điều kiện nguồn đất đai có hạn, nhu cầu sử dụng ngày càng cao, nhất là tại đô thị với các khu đất có giá trị sinh lời lớn.
Việc chủ yếu sử dụng bảng định giá do UBND các tỉnh quy định khiến giá đất thấp hơn giá trị thực tế, tạo cơ hội cho nhiều doanh nghiệp lợi dụng để nắm giữ diện tích đất đai quản lý mặc dù chưa phù hợp với ngành nghề kinh doanh, chưa đúng mục đích sử dụng đất cũng như quy hoạch của địa phương khi thực hiện phê duyệt phương án sử dụng đất doanh nghiệp cổ phần.
Các dự án đổi đất lấy hạ tầng (BT) cũng còn nhiều vấn đề như trục lợi, không minh bạch, xác định giá trị chưa rõ ràng, gây ra nhiều thiệt hại là do khung pháp lý chưa phù hợp cũng như xảy ra tình trạng lợi ích nhóm. Về nguyên tắc, BT là hình thức ít rủi ro bởi nhà đầu tư triển khai dự án xong là bàn giao ngay cho Nhà nước và được thanh toán bằng QSDĐ sạch.
Bên cạnh đó, nhà đầu tư cũng phải trải qua nhiều quy trình phức tạp, khó khăn, nhất là khi phải đấu giá cạnh tranh. Theo quy định, mọi dự án thực hiện bằng hình thức này phải thông qua đấu thầu, trừ một số trường hợp đặc biệt được chỉ định thầu và phải được xem xét kỹ lưỡng. Song trên thực tế lại không như vậy, khi đa số các dự án BT đều được chỉ định thầu hoặc đấu thầu đối phó, để cho nhà đầu tư đề xuất dự án thực hiện, việc này tạo ra kẽ hở trong cơ chế BT.
Về thủ tục đấu giá, mặc dù quy định là công khai, minh bạch, nhưng nhiều vụ việc đấu giá không bảo đảm tính công khai hoặc bị “làm khó” ở khâu nộp hồ sơ, sau đó xảy ra tình trạng chỉ có một đơn vị đăng ký đủ điều kiện, lúc này chiếu theo Điều 118 Luật Đất đai năm 2013 lại chuyển sang giao đất không qua đấu giá. Giá đấu giá cũng còn nhiều kẽ hở gây thất thoát lớn ngân sách nhà nước, lãng phí tài nguyên đất đai vì phụ thuộc rất lớn vào ý chí của một số cá nhân. Hiện nay, vấn đề thẩm định giá, khung giá đất đang là vấn đề được quan tâm nhiều nhất trong việc sửa đổi Luật Đất đai năm 2013.
Nói như vậy để thấy rằng, quy định về định giá đất hiện hành là chưa phù hợp nên việc xác định giá khởi điểm cũng không thể bảo đảm minh bạch. Có khá nhiều vụ việc xác định giá khởi điểm thấp hơn một nửa so với giá trị trường tại cùng thời điểm, đây là một bất cập của Luật Đất đai năm 2013. Điều này cùng với những quy định bất cập về bước giá trong Luật Đấu giá tài sản năm 2016 đang là kẽ hở cho nhiều đối tượng thông đồng để trục lợi hoặc dìm giá để trục lợi. Nổi lên là việc xuất hiện tình trạng các nhóm “cò mồi”, xã hội đen thông đồng, thao túng giá tại các phiên đấu giá QSDĐ.
Để bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của các bên trong đấu giá QSDĐ thì cần tạo hành lang pháp lý cho các chủ thể khi tham gia hoạt động này một cách minh bạch, bình đẳng trước pháp luật. Dự thảo sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 nên có khung pháp lý riêng đối với các dự án BT, quy định về chuyển mục đích sử dụng đất của doanh nghiệp bắt buộc phải thông qua hình thức đấu giá.
Đồng thời, công khai hóa và minh bạch thông tin đấu giá, tạo điều kiện tối đa cho bất kỳ cá nhân, tổ chức nào cũng được tham gia đấu giá mà không cần các thủ tục rườm rà như phát hành hồ sơ; hoàn thiện cơ chế xác định giá đất để xác định giá khởi điểm tài sản đấu giá là QSDĐ một cách hợp lý, nhưng không để xảy ra tình trạng xác định giá khởi điểm quá thấp một cách bất bình thường, bởi có thể dẫn đến làm thất thoát tài sản nhà nước.
Ngoài ra, cần có các chế tài mạnh để ngăn chặn hành vi thông đồng, dìm giá; có cơ chế bảo mật thông tin đấu giá từ các khâu thu tiền đặt trước, thu hồ sơ đấu giá, nhận phiếu trả giá, lập danh sách người đăng ký đấu giá để hạn chế hiện tượng thao túng của các đối tượng.
