Ban Biên tập Tạp chí điện tử Việt - Đức nhận được phản ánh của một số cư dân đang sinh sống tại Nhà chung cư 34T- Khu đô thị Trung Hòa - Nhân Chính (Nhà 34T), phường Trung Hòa, quận Cầu Giấy, TP. Hà Nội về những dấu hiệu sai phạm trong quản lý, vận hành Nhà 34T.
Khu đô thị Trung Hòa - Nhân Chính gồm nhiều tòa nhà chung cư từ 17 - 34 tầng được chủ đầu tư Vinaconex bàn giao cho các chủ sở hữu từ năm 2006, đã được cấp sổ hồng. Sau đó, Vinaconex thành lập Công ty cổ phần Đầu tư và Dịch vụ Đô thị Việt Nam (Vinasinco) làm dịch vụ quản lý chung cư và trực tiếp quản lý khu đô thị từ năm 2006. Giai đoạn này, Vinasinco thực hiện các dịch vụ vận hành, bảo trì chung cư.
Ban Quản trị có dấu hiệu làm trái nguyên tắc
Theo phản ánh của của một số cư dân, Ban Quản trị (BQT) Nhà chung cư 34T đã có dấu hiệu làm trái nguyên tắc, trái với Thông tư 02/2016/TT-BXD do Bộ Xây dựng ban hành 15/02/2016 về quy chế quản lý, vận hành nhà chung cư. Những dấu hiệu làm trái nguyên tắc, trái Thông tư 02/2016/TT-BXD gây hậu quả nghiêm trọng đến cuộc sống, đến tài chính đóng góp của cư dân và ảnh hưởng đến cuộc sống bình yên và an toàn của cư dân.
Trong quá trình vận hành, quản lý Nhà 34T, BQT và đơn vị dịch vụ vận hành, bảo trì chung cư là Công ty cổ phần Đầu tư và Dịch vụ Đô thị Việt Nam (Vinasinco) đã có dấu hiệu cấu kết, cùng nhau ký hợp đồng và phụ lục hợp đồng quản lý vận hành Nhà 34T nhưng không thông qua Hội nghị Nhà chung cư. Nhiều điều khoản có dấu hiệu trái luật, xâm phạm trực tiếp đền quyền và lợi ích hợp pháp của cư dân Nhà 34T, cụ thể: Các cư dân tố BQT tự ý giao toàn quyền thu - chi Quỹ vận hành Nhà 34T cho Vinasinco và không kiểm tra, kiểm soát; Báo cáo thu - chi Quỹ vận hành không được kiểm toán trong nhiều năm; Dự toán thu - chi nhiều năm liên tục, đặc biệt khi Tổ kiểm tra kiểm tra Quỹ vận hành năm 2022 và 2023 phát hiện Quỹ vận hành không thông qua tại Hội nghị nhà chung cư Nhà 34T; Công ty Vinasinco quản lý 06 toà chung cư (06 Ban Quản trị) tại Khu đô thị Trung Hoà - Nhân Chính nhưng chỉ dùng duy nhất 01 tài khoản thu - chi cho cả 06 toà nhà (BQT); BQT không kiểm soát được các hợp đồng khai thác thuê tiếp sóng, cho thuê không gian đặt bảng, màn hình quảng cáo..., không tách hạch toán tài chính của từng Ban Quản trị, không có sao kê cho từng Ban Quản trị.
Ngoài ra, cư dân còn tố Quỹ bảo trì trong giai đoạn 2018-2021 không lập dự toán, kế hoạch thu chi của năm tiếp theo để trình hội nghị nhà chung cư thông qua; Không trình hội nghị Nhà chung cư thông qua quyết toán quỹ bảo trì trong năm; Không có hồ sơ gốc hóa đơn, chứng từ, các biên bản nghiệm thu các hạng mục bảo trì tại BQT; Không có hồ sơ gốc cho việc thanh quyết toán; BQT dùng quỹ bảo trì chi các khoản: Quà tết, thăm hỏi ốm đau, chi đám hiếu.... trái quy định; Hợp đồng bảo trì không có đơn giá bảo trì từng hạ mục, không có qui định thời gian bao lâu thì bảo trì từng hạng mục, hồ sơ đa phần là photocopy nhưng BQT vẫn duyệt chi tiền trái với các qui định hiện hành; Vinasinco và BQT tự ý ký kết, gia hạn Hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư với 08 phụ lục hợp đồng, kéo dài 02 năm mà không thông qua hội nghị nhà chung cư.
Nhiều dấu hiệu sai phạm về thu - chi tài chính
Qua quá trình kiểm tra, đối chiếu sổ sách hồ sơ thu - chi tài chính Nhà 34T, các cư dân phản ánh BQT và Vinasinco đã có những dấu hiệu sai phạm về thu - chi tài chính. Cụ thể như sau: BQT và Vinasinco tự ý chia nhau 159 triệu đồng tiền thu được của cư dân khi vận chuyển hàng hoá bằng thang máy; Trong hai năm 2022 và 2023, BQT đã chi cho Vinasinco 850 triệu đồng là khoản chi 10% là chi phí trực tiếp cho bộ máy quản lý của Vinasinco là trái với thông tư 37/2009/TT-BXD của Bộ Xây dựng; BQT tự ý nâng khoản chi thù lao cho BQT từ 120 triệu đồng/năm lên 240 triệu đồng/năm mà không thông qua tại hội nghị nhà chung cư; BQT thiếu trách nhiệm gây thất thoát tiền của cư dân với số tiền 788 triệu đồng (trong đó: 288 triệu tiền dịch vụ và 500 triệu tiền bảo trì) do không thu được từ các chủ sở hữu tập thể.
Ngoài ra, về việc trông giữ xe, mặc dù cư dân đã kiến nghị nhiều lần nhưng BQT không thực hiện việc theo dõi, giám sát việc trông giữ xe ở hai bãi trông xe máy ở hai bên hông của Nhà 34T gây thất thu, thất thoát tiền của cư dân trong nhiều năm.
(Cư dân phản ánh các số liệu trên chỉ phát hiện khi Tổ kiểm tra của Nhà 34T kiểm tra quỹ bảo trì giai đoạn 2018-2021 và quỹ vận hành 2022-2023).
Nhiều dấu hiệu vi phạm trong tổ chức hội nghị nhà chung cư
Các cư dân phản ánh, trong quá trình tổ chức hội nghị nhà chung cư thường niên Nhà 34T, BQT đã có nhiều dấu hiệu vi phạm nghiêm trọng trình tự, thủ tục theo luật định, cụ thể: Không có tuyên bố và báo cáo chính thức về số phiếu đủ điều kiện tiến hành họp; Không có báo cáo chính thức của Ban kiểm phiếu về số lượng phiếu biểu quyết từng nội dung họp; Không có tuyên bố chính thức tại Hội nghị về các nội dung thông qua và tỷ lệ phiếu biểu quyết tương ứng với từng nội dung.
Ngoài ra, không cung cấp cho cư dân đầy đủ tài liệu liên quan tới nội dung hội nghị (dự toán, quyết toán thu chi… ); Không cho cư dân phát biểu ý kiến; tự ý điều hành cuộc họp không thực hiện theo chương trình hội nghị nhà chung cư đã được thông qua đã khiến phần lớn cư dân bức xúc bỏ về nhưng BQT vẫn kiên quyết bỏ phiếu thông qua Biên bản hội nghị nhà chung cư bất chấp sự cảnh báo của người dẫn chương trình về việc vi phạm quy định khi không có đủ số người, số phiếu bầu; Nội dung chương trình hội nghị nhà chung cư đã được thông qua, diễn biến thực tế cuộc họp và nội dung Nghị quyết hội nghị nhà chung cư không khớp nhau.
Ngoài ra, các cư dân còn phản ánh đại diện UBND phường Trung Hòa còn có dấu hiệu can thiệp thô bạo, chỉ đạo hội nghị nhà chung cư. Điều này có dấu hiệu trái với thẩm quyền theo Quyết định số 29/2020/QĐ-UBND do UBND TP. Hà Nội ban hành ngày 25/11/2020 về việc ban hành Quy định chi tiết một số nội dung thuộc thẩm quyền của UBND Thành phố về quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội.
Bên cạnh đó, việc thay đồng hồ đo nước định kỳ và kiểm định đồng hồ đo nước cũng có những dấu hiệu vi phạm Nghị định số 117/2007/NĐ-CP, quy định của Bộ Khoa học và Công nghệ, Thông tư số 23/2013/TT-BKHCN, Thông tư số 07/2019/TT-BKHCN, Thông tư số 03/2024/TT-BKHCN. Cụ thể, từ khi ký Hợp đồng dịch vụ cung cấp nước cho cư dân Nhà 34T đến nay đã 14 năm, công ty Vinasinco không tiến hành thay đồng hồ nước định kỳ (5 năm/lần) cũng như chưa từng kiểm định đồng hồ đo nước (chu kỳ 60 tháng).
Mới đây, Ban Quản trị còn tự ý lấy sảnh của Nhà 34T giao cho UBND phường Trung Hòa là điểm truy cập dịch vụ chung của phường khi chưa lấy ý kiến dân cư, gây bức xức cho cư dân, có dấu hiệu làm trái quy định về việc sử dụng diện tích chung của Nhà 34T và làm trái với thông tư Thông tư 02/2016/TT-BXD. Việc giao sảnh Nhà 34T cho UBND phường Trung Hòa chỉ dừng lại khi 116 cư dân phản đối và có đơn gửi các cấp.
Vai trò của cơ quan chức năng
Hiện nay, vai trò của chủ đầu tư, Ban Quản trị cùng với đơn vị quản lý vận hành và ý thức trách nhiệm của một số cư dân vẫn chưa theo kịp với sự phát triển của thực tế của việc quản lý, vận hành chung cư. Chính vị vậy, hầu hết những xung đột, mâu thuẫn và tranh chấp tại các nhà chung cư đều xuất phát từ lợi ích cục bộ trong mối quan hệ 4 bên: Cư dân - Chủ đầu tư - Ban quản trị và Đơn vị quản lý vận hành chưa được các chủ thể dung hòa.
Vai trò quản lý nhà nước của các cơ quan ban ngành có liên quan, đặc biệt là UBND cấp quận, huyện, phường, xã, thị trấn tại các địa phương dù đã được phân cấp, quy định rõ trách nhiệm nhưng vẫn còn nhiều bất cập trong quản lý. Để công tác quản lý, vận hành nhà chung cư đi vào nền nếp, nhiều ý kiến của các nhà quản lý cho rằng nguyên tắc giải quyết các tranh chấp sở hữu chung và riêng tại các nhà cung cư do chủ đầu tư và Ban quản trị hoặc chủ sở hữu nhà chung cư tự thỏa thuận với nhau. Tuy nhiên, Chung cư 34T Trung Hòa - Nhân Chính, phường Trung Hòa, quận Cầu Giấy, TP. Hà Nội được đầu tư và quản lý, vận hành theo nhiều cơ chế đặc thù.
Trong quá trình giải quyết những tranh chấp, nhiều ý kiến cho rằng các sai phạm của Ban Quản trị nhà chung cư có thể xử trí bằng phạt hành chính, thậm chí xử lý hình sự. Các tranh chấp liên quan đến kinh phí bảo trì, kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư thường theo nguyên tắc các bên tự thỏa thuận, nếu việc thỏa thuận không có kết quả thì UBND cấp Quận, sẽ chủ trì giải quyết (theo Quyết định số 29/2020/QĐ-UBND). Ngoài ra, các tranh chấp trong nội bộ sẽ do Ban Quản trị tự giải quyết theo quy chế hoạt động. Nếu có dấu hiệu vi phạm quy định về tài chính sẽ do Hội nghị nhà chung cư quyết định phương thức xử lý…
Tạp chí điện tử Việt - Đức tiếp nhận thông tin phản ánh của các cư dân Nhà 34T Trung Hòa - Nhân Chính, đồng thời kiến nghị các cơ quan chức năng của TP. Hà Nội và các cơ quan, đơn vị có liên quan sớm vào cuộc làm sáng rõ vụ việc nhằm bảo ổn định an ninh trật tự trên địa bàn và bảo vệ quyền, lợi ích chính đáng của các cư dân Nhà 34T cùng các chủ thể có liên quan.
Tạp chí điện tử Việt - Đức sẽ tiếp tục phản ánh sự việc đến Quý độc giả./.
