Kết thúc quý 1 năm 2026, Nam Long Group (HoSE: NLG) công bố doanh thu thuần đạt 1.279 tỷ đồng, giảm nhẹ 1% so với cùng kỳ năm trước. Dù vậy, đi sâu vào cấu trúc tài chính và diễn biến dòng tiền, doanh nghiệp bất động sản này đang cho thấy những dấu hiệu thiếu bền vững và phụ thuộc lớn vào việc huy động vốn bên ngoài.
Nghịch lý lợi nhuận và "hố đen" dòng tiền
Điểm bất thường lớn nhất trong báo cáo của Nam Long nằm ở Lưu chuyển tiền tệ thuần sử dụng vào hoạt động kinh doanh âm tới 519 tỷ đồng. Mặc dù con số này đã cải thiện so với mức âm 935 tỷ đồng của quý 1/2025, nhưng việc liên tục thâm hụt dòng tiền hoạt động cho thấy doanh nghiệp đang gặp khó khăn trong việc thu hồi tiền từ các dự án hoặc đang bị chôn vốn quá lớn vào hàng tồn kho.
Hàng tồn kho của NLG tại ngày 31/3/2026 vẫn ở mức khổng lồ với 8.443 tỷ đồng, tập trung chủ yếu tại các dự án trọng điểm như Waterpoint Giai đoạn 1 (3.819 tỷ đồng) và Giai đoạn 2 (2.342 tỷ đồng). Việc giải phóng lượng hàng tồn kho này đang là áp lực trực tiếp lên tính thanh khoản của công ty.
Gánh nặng nợ vay và hệ sinh thái chủ nợ
Tính đến cuối tháng 3/2026, tổng nợ vay của Nam Long đạt 5.487 tỷ đồng. Trong đó, nợ vay ngân hàng và trái phiếu chiếm tỷ trọng tuyệt đối, tạo ra áp lực chi phí lãi vay không nhỏ.
Danh sách các "chủ nợ" chính của Nam Long bao gồm NHTMCP Phương Đông là chủ nợ lớn nhất với các khoản vay dài hạn lên tới 645 tỷ đồng để tài trợ dự án Cần Thơ và Hải Phòng, cùng các khoản vay ngắn hạn từ NHTMCP Á Châu 400 tỷ đồng. NHTMCP Quốc tế Việt Nam vay ngắn hạn gần 200 tỷ đồng. Ngoài ra còn có Vietcombank, MBBank, VietinBank và UOB.
Hiện Nam Long đang lưu hành lượng trái phiếu trị giá hơn 3.630 tỷ đồng. Các tổ chức thu xếp và trái chủ lớn bao gồm Chứng khoán Kỹ Thương (TCBS), các công ty bảo hiểm như Sun Life Việt Nam, Generali Việt Nam, AIA và FWD.
Những khoản phải thu và cho vay "bí ẩn"
Một điểm bất thường khác cần lưu ý là các khoản Phải thu cho vay dài hạn tăng mạnh từ 435 tỷ đồng đầu năm lên 685 tỷ đồng vào cuối quý 1/2026.
Đáng chú ý, toàn bộ số tiền này đều nằm tại Công ty TNHH Thành phố Waterfront Đồng Nai (DNWF), một đơn vị liên doanh mà Nam Long nắm giữ 50% vốn.
Việc một doanh nghiệp bất động sản đang âm dòng tiền kinh doanh nhưng lại miệt mài đem tiền đi cho đơn vị liên kết vay là một dấu hỏi lớn về chiến lược điều phối vốn nội bộ.
Hiệu quả kinh doanh sụt giảm
Mặc dù doanh thu chuyển nhượng dự án đóng góp tới 489 tỷ đồng (chiếm 38% tổng doanh thu), nhưng lãi cơ bản trên cổ phiếu (EPS) của Nam Long đã sụt giảm mạnh, chỉ còn 128 đồng/cổ phiếu, thấp hơn rất nhiều so với mức 261 đồng của cùng kỳ năm 2025.
Nam Long đang đứng trước bài toán cân đối tài chính đầy thách thức. Khi lợi nhuận từ hoạt động cốt lõi không đủ bù đắp dòng tiền thiếu hụt, doanh nghiệp buộc phải duy trì "đòn bẩy" nợ vay cao. Nếu thị trường bất động sản không có những chuyển biến tích cực để giải thông hàng tồn kho tại Waterpoint, áp lực trả nợ gốc và lãi vay đối với các nhà băng và trái chủ sẽ ngày càng đè nặng lên vai ông lớn này.
