Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước sang giai đoạn phục hồi sau thời kỳ nhiều biến động. Dù đã ghi nhận những tín hiệu tích cực về thanh khoản và tâm lý nhà đầu tư, một trong những rào cản lớn nhất vẫn là bài toán nguồn vốn. Áp lực tín dụng, sự phụ thuộc quá lớn vào vốn vay ngân hàng, cùng những hạn chế của các kênh huy động vốn trung và dài hạn đang đặt ra yêu cầu cấp thiết phải xây dựng một hệ sinh thái tài chính đa dạng và bền vững hơn cho lĩnh vực bất động sản.
Phát biểu khai mạc hội thảo, ông Nguyễn Tuấn Anh - Tổng Biên tập Báo Thanh tra cho biết, hội thảo được tổ chức nhằm tạo diễn đàn đối thoại giữa cơ quan quản lý, tổ chức tín dụng, doanh nghiệp và chuyên gia để cùng nhận diện các điểm nghẽn, đề xuất giải pháp khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản.
“Việc khơi thông dòng vốn cần gắn với hoàn thiện thể chế, tháo gỡ vướng mắc pháp lý, nâng cao tính minh bạch và đa dạng hóa các kênh huy động vốn. Đồng thời, nguồn vốn phải được phân bổ đúng vào các dự án có đầy đủ cơ sở pháp lý, khả năng triển khai và đáp ứng nhu cầu thực của thị trường, qua đó nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn lực và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển minh bạch, lành mạnh, bền vững”, Nguyễn Tuấn Anh nhấn mạnh.
Theo ông Đào Văn Hà - Phó Vụ trưởng Vụ Dự báo, thống kê (Ngân hàng Nhà nước), dù thị trường bất động sản đang có nhiều điều kiện thuận lợi để bước vào chu kỳ phát triển mới, song vẫn tồn tại nhiều khó khăn như mất cân đối cơ cấu sản phẩm, thiếu nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân, nhiều dự án vướng mắc pháp lý và các kênh huy động vốn dài hạn chưa phát triển tương xứng.
Bên cạnh đó, hệ thống thông tin chưa liên thông tạo kẽ hở cho các hành vi lợi dụng gây biến động thị trường, trong khi năng lực tài chính của một bộ phận chủ đầu tư còn nhiều hạn chế. Việc các kênh huy động vốn dài hạn như chứng khoán hay trái phiếu doanh nghiệp chưa phát triển tương xứng đã khiến dòng vốn đầu tư vào bất động sản vẫn phụ thuộc quá lớn vào tín dụng ngân hàng.
Theo ông Hà, vấn đề không chỉ là khơi thông dòng vốn mà quan trọng hơn là phân bổ nguồn vốn đúng nơi tạo ra giá trị thực, ưu tiên các dự án hiệu quả, góp phần giúp doanh nghiệp phát triển bền vững, người dân có cơ hội tiếp cận nhà ở với chi phí hợp lý và hạn chế tình trạng đầu cơ trên thị trường.
Tại hội thảo, các đại biểu cho rằng bất động sản là lĩnh vực có nhu cầu vốn rất lớn và thời gian thu hồi dài. Tuy nhiên, trong nhiều năm qua, nguồn vốn của thị trường vẫn chủ yếu dựa vào tín dụng ngân hàng. Điều này không chỉ tạo áp lực lên hệ thống tài chính mà còn khiến doanh nghiệp gặp khó khăn mỗi khi chính sách tín dụng được điều chỉnh.
Các chuyên gia nhận định, để giảm phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng, cần phát triển đồng bộ các kênh huy động vốn khác như thị trường trái phiếu doanh nghiệp, quỹ đầu tư bất động sản, quỹ tín thác đầu tư (REIT), thị trường chứng khoán và các nguồn vốn đầu tư trong, ngoài nước. Đây là hướng đi phù hợp với thông lệ quốc tế, góp phần nâng cao tính ổn định của thị trường tài chính cũng như tạo thêm cơ hội tiếp cận vốn cho doanh nghiệp.
Bên cạnh đó, nhiều ý kiến cho rằng dòng vốn chỉ có thể được khơi thông khi thị trường được vận hành trên nền tảng minh bạch. Chất lượng dự án, tính pháp lý, khả năng quản trị doanh nghiệp và công khai thông tin sẽ là những yếu tố quyết định niềm tin của nhà đầu tư cũng như khả năng huy động vốn trên thị trường.
Một nội dung được các đại biểu đặc biệt quan tâm là việc tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến đất đai, đầu tư, xây dựng, nhà ở và kinh doanh bất động sản.
Theo các chuyên gia, những năm gần đây, nhiều quy định pháp luật đã được sửa đổi theo hướng đồng bộ hơn, góp phần tháo gỡ không ít khó khăn cho doanh nghiệp. Tuy nhiên, trong quá trình triển khai vẫn còn những điểm chồng chéo, khiến thời gian chuẩn bị đầu tư kéo dài, làm gia tăng chi phí và ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận nguồn vốn của các dự án.
Do đó, việc tiếp tục rà soát, hoàn thiện cơ chế, đơn giản hóa thủ tục hành chính, bảo đảm tính thống nhất giữa các luật và văn bản hướng dẫn được xem là giải pháp quan trọng nhằm tạo lập môi trường đầu tư thuận lợi, giúp dòng vốn lưu thông hiệu quả hơn.
Các đại biểu cũng nhấn mạnh rằng, một thị trường bất động sản phát triển lành mạnh không chỉ cần nguồn vốn dồi dào mà còn phải dựa trên nền tảng quản trị minh bạch, kỷ cương và trách nhiệm của cả cơ quan quản lý lẫn doanh nghiệp.
Bên cạnh những giải pháp về chính sách, hội thảo cũng đề cập đến vai trò của chính các doanh nghiệp bất động sản trong việc nâng cao năng lực tài chính và quản trị rủi ro.
Theo các chuyên gia, giai đoạn thị trường điều chỉnh vừa qua đã cho thấy những hạn chế của mô hình phát triển phụ thuộc quá lớn vào đòn bẩy tài chính. Vì vậy, doanh nghiệp cần tái cơ cấu danh mục đầu tư, nâng cao năng lực quản trị, minh bạch báo cáo tài chính và chủ động xây dựng các phương án huy động vốn đa dạng thay vì chỉ trông chờ vào tín dụng ngân hàng.
Đồng thời, việc tập trung phát triển các dự án đáp ứng nhu cầu thực của thị trường, đặc biệt là nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập trung bình và các phân khúc có tính thanh khoản cao cũng được đánh giá là hướng đi giúp doanh nghiệp nâng cao hiệu quả sử dụng vốn và giảm thiểu rủi ro.
Một trong những thông điệp xuyên suốt của hội thảo là việc khơi thông dòng vốn không đồng nghĩa với nới lỏng các điều kiện quản lý mà phải hướng đến xây dựng một thị trường minh bạch, kỷ cương và phát triển bền vững.
Theo đó, các chính sách hỗ trợ cần được thiết kế theo hướng vừa tạo điều kiện cho doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn hợp pháp, vừa bảo đảm kiểm soát rủi ro đối với hệ thống tài chính. Song song với đó là việc tăng cường công khai thông tin thị trường, nâng cao chất lượng dữ liệu, hoàn thiện cơ chế giám sát và thúc đẩy sự phát triển của các định chế tài chính trung gian.
Các chuyên gia cho rằng khi môi trường đầu tư minh bạch hơn, niềm tin của nhà đầu tư sẽ được củng cố, qua đó thu hút thêm dòng vốn trong nước và quốc tế, góp phần nâng cao chất lượng phát triển của thị trường bất động sản.
Những trao đổi, kiến nghị của các cơ quan quản lý, chuyên gia, tổ chức tín dụng và doanh nghiệp tại hội thảo được kỳ vọng sẽ góp phần hoàn thiện cơ chế, chính sách, phát triển các kênh huy động vốn trung và dài hạn, nâng cao hiệu quả phân bổ nguồn lực, thúc đẩy nguồn cung nhà ở và củng cố niềm tin của thị trường.
