Dự án chưa hoàn thiện hạ tầng nhưng thị trường đã “nóng” booking
Thời gian gần đây, thị trường bất động sản Hà Nội tiếp tục ghi nhận tình trạng một số dự án dù chưa hoàn thiện hạ tầng, chưa đủ điều kiện pháp lý để đưa vào kinh doanh nhưng đã được quảng bá, chào bán dưới nhiều hình thức khác nhau.
Một trong những dự án đang được môi giới quảng bá rầm rộ là tổ hợp căn hộ cao cấp MIK Nam An Khánh (tên thương mại Imperia Sky Park), nằm tại lô đất HH3 thuộc Khu đô thị Nam An Khánh (Vista Nam An Khánh), phía Tây Hà Nội.
Theo thông tin giới thiệu, Imperia Sky Park có quy mô khoảng 4 ha, mật độ xây dựng khoảng 22%, gồm 6 tòa nhà cao từ 31 - 40 tầng, với tổng số khoảng 3.000 căn hộ và dân số dự kiến hơn 5.400 người. Dự án được quảng bá theo triết lý “Sống xanh - Sống khỏe - Sống hạnh phúc”, đi kèm hệ thống hơn 40 tiện ích nội khu.
Tuy nhiên, ghi nhận thực tế tại khu đất dự án cho thấy hiện trạng chủ yếu vẫn là bãi đất đang san lấp, hạ tầng chưa hoàn thiện và chưa hoàn thành phần móng công trình.
Theo quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được phép đưa vào kinh doanh khi dự án đáp ứng đầy đủ các điều kiện pháp lý, trong đó có việc hoàn thành các thủ tục đầu tư xây dựng và được cơ quan có thẩm quyền xác nhận đủ điều kiện mở bán.
Thế nhưng, bất chấp tình trạng pháp lý chưa hoàn thiện, trên các website và mạng xã hội đã xuất hiện tràn lan thông tin quảng bá dự án cùng lời mời gọi “booking giữ chỗ” với hàng loạt chính sách ưu đãi.
“Giữ chỗ” 50 - 100 triệu đồng để… chờ ngày mở bán
Theo tìm hiểu của phóng viên, nhiều môi giới đang tích cực mời gọi khách hàng tham gia booking căn hộ tại Imperia Sky Park.
Một môi giới tên H.A., tự giới thiệu là nhân viên của Công ty CP Bất động sản Bầu Trời Việt Nam (Sky Realty), cho biết đơn vị này đang nhận booking căn hộ tại dự án.
Theo lời môi giới, giá bán chính thức hiện chưa được chủ đầu tư công bố. Mức giá trên thị trường mới chỉ là “rumor”, được môi giới truyền tai nhau ở mức xấp xỉ 100 triệu đồng/m². Dự kiến trong sự kiện kickoff diễn ra vào giữa tháng 3, giá chính thức mới được công bố.
Tuy nhiên, ngay từ thời điểm này, khách hàng đã được khuyến khích đặt tiền giữ chỗ với số tiền từ 50 - 100 triệu đồng/căn.
Theo thông tin môi giới cung cấp, dự kiến từ ngày 1/4 đến 15/4/2026 dự án sẽ bắt đầu “ra hàng”, và những khách đã booking trước sẽ được ưu tiên lựa chọn căn hộ.
Bên cạnh đó, khách hàng cũng được giới thiệu nhiều phương án thanh toán khác nhau, bao gồm: Thanh toán theo tiến độ với vốn ban đầu 30%, mỗi quý đóng 5% đến khi nhận nhà, chiết khấu khoảng 6 - 8%.. Thanh toán sớm 95% giá trị căn hộ (30% ban đầu, đóng ngay 65%), chiết khấu khoảng 14%. Hỗ trợ vay ngân hàng tới 70% giá trị căn hộ, không lãi suất cho đến khi nhận nhà.
Theo môi giới, khoản tiền booking của khách hàng sẽ được chuyển trực tiếp vào tài khoản của Công ty CP BĐS Bầu Trời Việt Nam - đơn vị được giới thiệu là đại diện phân phối dự án.
Để tạo thêm niềm tin, môi giới còn cung cấp cho khách hàng các hình ảnh giao dịch chuyển tiền được cho là của những người đã đặt chỗ thành công, cùng mẫu hợp đồng booking.
Đáng chú ý, một số môi giới còn cho biết mỗi căn cước công dân có thể được sử dụng để booking tối đa hai căn hộ, khiến nhiều khách hàng lựa chọn đặt nhiều suất giữ chỗ nhằm tăng cơ hội lựa chọn căn đẹp khi dự án chính thức mở bán.
Hợp đồng “booking” thực chất là hợp đồng ủy quyền
Trong quá trình tìm hiểu, phóng viên tiếp cận được một số tài liệu mà môi giới cung cấp cho khách hàng khi tham gia booking.
Khác với lời giới thiệu ban đầu về “hợp đồng đặt cọc”, văn bản thực tế mà khách hàng ký kết lại là hợp đồng ủy quyền.
Theo nội dung hợp đồng, khách hàng sẽ giao tiền cho đơn vị môi giới để đơn vị này thay mặt thực hiện việc đặt cọc với chủ đầu tư trong tương lai. Nói cách khác, khách hàng không trực tiếp đặt cọc với chủ đầu tư mà thông qua một bên trung gian.
Khoản tiền khách hàng chuyển được xác định là “tài sản ủy quyền” giao cho đơn vị môi giới sử dụng để thực hiện việc đặt cọc. Tuy nhiên, hợp đồng không quy định rõ cơ chế kiểm soát việc sử dụng khoản tiền này.
Đáng chú ý, văn bản cũng không nêu rõ trách nhiệm của bên nhận ủy quyền trong trường hợp việc đặt cọc với chủ đầu tư không được thực hiện hoặc dự án không triển khai theo kế hoạch.
Phạm vi ủy quyền trong hợp đồng được quy định khá rộng, cho phép đơn vị môi giới “giải quyết các vấn đề phát sinh trong quá trình thực hiện nội dung ủy quyền”, trong khi cơ chế xác nhận hoặc phê duyệt của khách hàng đối với các quyết định này lại không được quy định rõ ràng.
Ngoài ra, hợp đồng cũng không thể hiện các thông tin cơ bản của một giao dịch bất động sản như số căn, vị trí căn hộ, diện tích hoặc giá bán. Nội dung chỉ dừng lại ở việc giữ “suất mua” tại dự án.
Trong trường hợp dự án thay đổi phương án phân phối hoặc không triển khai theo kế hoạch, việc xác định quyền lợi của khách hàng có thể trở nên phức tạp.
Khi dòng tiền đi trước pháp lý
Ở góc độ pháp lý, nhiều chuyên gia cho rằng hình thức “booking giữ chỗ” thông qua hợp đồng ủy quyền đang được sử dụng như một cơ chế trung gian để thu tiền từ khách hàng trong khi giao dịch mua bán chính thức chưa được thiết lập.
Theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, việc huy động vốn từ khách hàng trong kinh doanh bất động sản phải tuân thủ những điều kiện chặt chẽ và chỉ được thực hiện khi dự án đáp ứng đầy đủ các yêu cầu pháp lý theo quy định.
Trong khi đó, các thỏa thuận “booking”, “giữ chỗ” hoặc “đặt suất mua” nếu chỉ dừng lại ở việc ghi nhận nhu cầu mua trong tương lai mà chưa gắn với một sản phẩm bất động sản cụ thể thì quyền lợi pháp lý của khách hàng vẫn chưa được xác lập đầy đủ.
Trao đổi với báo chí về các giao dịch booking trên thị trường bất động sản, một luật sư cho rằng các sàn môi giới cũng không phải lúc nào cũng có chức năng nhận đặt cọc sản phẩm tại dự án.
Theo luật sư, trong nhiều trường hợp có doanh nghiệp nhận đặt cọc từ khách hàng nhưng lại không có sự ủy quyền hợp pháp bằng văn bản từ chủ đầu tư.
“Thông thường, bên mua sẽ đặt cọc trực tiếp cho bên bán để bảo đảm việc ký kết hoặc thực hiện hợp đồng. Điều này nhằm tránh việc bên môi giới nhận tiền đặt cọc hoặc xảy ra tình trạng cá nhân chiếm dụng tiền của khách hàng”, luật sư cho biết.
Vị luật sư cũng khuyến nghị người mua không nên ký các phiếu đăng ký quyền chọn mua, phiếu đặt chỗ, booking hay đặt cọc khi dự án chưa có văn bản xác nhận đủ điều kiện bán do cơ quan quản lý cấp.
Bài học từ những tranh chấp trên thị trường
Thực tế thị trường bất động sản trong những năm gần đây cho thấy không ít tranh chấp đã phát sinh từ các giao dịch “booking giữ chỗ” tại các dự án chưa đủ điều kiện pháp lý.
Khi khách hàng chuyển tiền cho đơn vị môi giới thay vì ký kết trực tiếp với chủ đầu tư, quan hệ pháp lý chủ yếu phát sinh giữa khách hàng và đơn vị trung gian. Trong trường hợp xảy ra tranh chấp, việc xác định trách nhiệm và bảo vệ quyền lợi của người mua có thể gặp nhiều khó khăn.
Từ thực tiễn này, nhiều chuyên gia pháp lý khuyến nghị người mua cần đặc biệt thận trọng với các giao dịch giữ chỗ tại các dự án chưa đủ điều kiện mở bán.
Việc tìm hiểu kỹ hồ sơ pháp lý của dự án, kiểm tra văn bản xác nhận đủ điều kiện bán của cơ quan quản lý nhà ở, cũng như chỉ giao dịch trực tiếp với chủ đầu tư hoặc đơn vị được ủy quyền hợp pháp được xem là những bước cần thiết để hạn chế rủi ro.
Trong bối cảnh dòng tiền booking đang được thu từ thị trường, câu hỏi đặt ra là: ai sẽ chịu trách nhiệm nếu dự án chưa đủ điều kiện pháp lý nhưng dòng tiền từ khách hàng đã được huy động từ sớm? Đây cũng là vấn đề cần được cơ quan quản lý và thị trường quan tâm nhằm đảm bảo tính minh bạch và an toàn cho các giao dịch bất động sản.
